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¿Una nueva burbuja inmobiliaria?

17 mayo 2017 | Por

¿Una nueva burbuja inmobiliaria?

Saúl Pérez Martínez | En los últimos meses habremos observado, seguramente, cómo las grúas vuelven a convertirse en elementos destacados del paisaje urbano, especialmente en las grandes ciudades y áreas residenciales.

Más allá de esta impresión visual, los datos de este sector inmobiliario han de ponernos en alerta, por cuanto se trata de un sector que, en España, es proclive a la especulación, tal y como afirmaba recientemente el propio presidente de la Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios (APEI).[1]

El propio Fondo Monetario Internacional (FMI) ha alertado del riesgo de una nueva burbuja inmobiliaria, que estaría provocada, fundamentalmente por dos factores: la falta de viviendas y los bajos tipos de interés. El índice de precios mundiales de la vivienda que elabora este organismo (con datos de 57 países), se sitúa en los niveles previos a la crisis[2]. En cambio, el Banco de España ha negado recientemente cualquier sobrecalentamiento del mercado de la vivienda en nuestro país[3].

Pero como ninguno de estos organismos puede presumir de haber hecho predicciones certeras en tiempos recientes, vamos a rescatar algunos de los datos más utilizados a la hora de analizar el mercado de la vivienda en España, para aproximarnos a su situación actual:

• El precio de la vivienda creció un 4,7% en el año 2016 (INE), siendo el mayor incremento en una década. Un ritmo de crecimiento que todavía es la mitad al momento previo de pinchazo de la burbuja (9,8% en 2007), pero se consolida por tercer año consecutivo la escalada de precios.

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• Las entidades financieras concedieron durante 2016 un 14% más de hipotecas nuevas (281.328) que las firmadas en 2015, año en el que el incremento respecto a 2014 ya había sido del 20,8%. Los bajos tipos de interés existentes, además de motivar a los inversores, están estimulando el acceso a la financiación para la compra de vivienda por parte de los particulares. Aun así, parece, al menos de momento, que queda lejos la cifra de 1,3 millones de hipotecas que se firmaron en el año 2006 (3.600 hipotecas diarias). Además, la cuantía media prestada fue la mayor desde hace un lustro.

• La compraventa de viviendas creció un 13,6% en 2016, la mayor subida desde 2007. El mercado de viviendas de segunda mano concentra más del 80% de estas transacciones. Y en algunas de las grandes ciudades de España, la recaudación de los Ayuntamientos por plusvalías –el incremento de valor de las viviendas tras una operación de venta– está alcanzando valores récord (en Barcelona, por ejemplo, la recaudación de 2016 fue el doble que la de 2012, y el gobierno municipal de Ada Colau ya ha mostrado su preocupación ante lo que consideran una señal de una nueva burbuja inmobiliaria en la ciudad[4]).

• Y respecto al mercado del alquiler la escalada de precios es todavía más preocupante, fundamentalmente en las grandes ciudades. En 2016 los precios de alquiler subieron el 16%, alcanzando máximos históricos en las principales ciudades del país[5].

• El sector de la construcción lidera el crecimiento de afiliaciones[6]. El aumento desde 2013 ha sido del 13,72% y ni siquiera los servicios han logrado hacerle sombra pese a la creciente ola del turismo. Aquí es preciso además hacer hincapié en la elevada precariedad del sector: en muchos casos no se llega al salario mínimo y no se cobran las horas extra –algo que, por desgracia, se extiende a muchos otros sectores–. Además, el contrato de emprendedores –el llamado contrato fijo precario, por tratarse de contratos fijos que permiten despedir gratis durante el primer año– se ha incrementado en la construcción en el último año en un 45,8%.

La conclusión de todos estos datos es evidente. Estamos ante una nueva escalada de precios de la vivienda, tanto de propiedad como –fundamentalmente– de alquiler. La distribución geográfica de esta subida de precios es bastante desigual, y su percepción es mayor particularmente en las principales ciudades, acentuándose todavía más en las zonas con fenómenos de gentrificación y «turistificación». En algunos de estos casos (Barcelona, Madrid, Baleares), este aumento de precios está imposibilitando vivir en la ciudad, cuando no expulsando a las periferias a la clase trabajadora y clases populares, incluso a quienes han sido inquilinos toda su vida.

No podemos buscar una sola causa de esta nueva situación de posible burbuja inmobiliaria. Posible ya no solo en el mercado de vivienda en propiedad, sino también en el de alquiler. Pero existe una cuyo propio origen es la crisis económica. Durante la misma, y con la bajada del precio de la vivienda tras el pinchazo de la burbuja, algunos inversores, la mayoría de capital extranjero, de componente predominantemente especulativo (también denominados fondos buitre o empresas de capital-riesgo), compraron masivamente viviendas en España, particularmente en las zonas costeras o con mayor presencia de turistas. Uno de estos ejemplos es la compra de 213 pisos en el complejo Diagonal Mar de Barcelona por parte del fondo inversor de Hispania Real Socimi, la sociedad participada por el magnate y especulador estadounidense George Soros, por un importe de 64 millones de euros. Muchos de estos inversores han comenzado a rentabilizar sus adquisiciones especulativas a costa del incremento de los precios de la vivienda, y especialmente de los alquileres para usos residenciales.

Si no se adoptan serias medidas en el corto plazo (sacar vivienda vacía prioritariamente para alquiler social, establecer valores de referencia para las viviendas o controlar el incremento de los precios con límites respecto al precio medio, una mayor vertebración del territorio, etc.), podríamos asistir a una huida del alquiler inaccesible hacia la propiedad, empujando de nuevo los precios. Y ello, en un contexto de empleos precarios y una previsible subida de los tipos de interés, ahogaría a muchas familias, nuevamente, en un endeudamiento de difícil escapatoria.

[1] http://bit.ly/20minBurbuja (17/04/2017)
[2] http://bit.ly/FMIalertaBurbuja (16/12/2016)
[3] http://bit.ly/BEniegaBurbuja (03/04/2017)
[4] http://bit.ly/ColauAvisaBurbuja (26/03/2017)
[5] http://bit.ly/SubenAlquileres (16/01/2017)
[6] http://bit.ly/Elparobaja (02/03/2017)

 

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